Community Land Trusts – CLT

Récemment apparu dans le droit belge, cette formule de propriété conviendrait parfaitement à ce projet.

À nous de voir…

CLT

Le Community Land Trusts (CLT) est constitué comme une association sans but lucratif qui acquière et gère des terrains. Son objectif est d’y rénover ou y construire des bâtiments pour permettre à tous de devenir propriétaires de leur logement, ainsi que d’y favoriser l’installation d’activités utiles à la Commune. Le terrain reste la propriété du CLT à perpétuité. En cas de revente, le propriétaire reçoit une partie de la plus-value acquise par son bien. Ceci permet au Trust de conserver des bâtiments de qualité à bas prix et de continuer à proposer des logements accessibles à d’autres familles.
Principes de base :

Les CLT reposent sur cinq principes de base :

• la maîtrise du foncier à perpétuité par le CLT
• l’accès social à la propriété des bas revenus
• la mixité sociale et de fonctions
• une gouvernance qui inclut les habitants
• la dimension locale en lien avec le quartier

 

Chaque projet développe une identité propre en réponse aux besoins locaux tout en respectant les cinq principes énumérés ci‐dessus.

Mécanismes de base :

A. La séparation du sol et du bâti

Dissociation entre la propriété foncière et la propriété du bâti. Le CLT est créé spécifiquement pour détenir les terrains sur lesquels seront construits des logements. Les propriétaires de ces logements, quant à eux, ne sont propriétaires que des murs, mais sont locataires du terrain, et bénéficient d’un droit d’usage par le biais d’un bail long de type bail emphytéotique ou bail rechargeable.

Clt Sol bäti

B. Une gouvernance qui inclut les habitants

Le CLT est géré habituellement, par un comité dirigés par un conseil d’administration dont les membres comprennent trois groupes d’intervenants: :

  • les résidents ou les locataires,
  • les personnes qui résident dans la collectivité ciblée mais qui ne vivent pas sur ses terres et des associations partenaires
  • l’intérêt public général qui est fréquemment représenté par des représentants du gouvernement, des bailleurs de fonds, des agences de logement et des fournisseurs de services sociaux.

Chaque groupe constitutif désigne un nombre spécifique et égal de sièges. Le contrôle du conseil d’administration du CLT est diffus et équilibré pour s’assurer que tous les intérêts sont entendus mais qu’aucun intérêt ne prédomine.

Clt pluvalue

C. Une limitation de la plus-­value

Le bail autorisant les propriétaires à détenir un bien et à l’occuper sur le terrain est assorti de conditions restrictives limitant ou encadrant les possibilités de générer une plus-value à la revente, par un mécanisme de calcul déterminé à l’avance(±25%). Les acquéreurs ou les héritiers, contraints de souscrire un nouveau bail pour pouvoir être propriétaires d’un logement sur le terrain, sont eux aussi soumis à cette règle d’encadrement du prix de cession, de telle sorte que le logement reste abordable et son prix reste indéfiniment très nettement inférieur au prix du marché.

Le bail peut rassortir d’autres restrictions comme l’obligation pour l’acquéreur de faire du logement sa résidence principale (interdiction de location) et déterminer des critères sociaux restreignant l’accès à ce dispositif (primo accession, plafond de ressources…).

CLT plus value
L’avis d’Habitat et Participation :

Le cas des Community Land Trusts (CLT)

Un community land trust est un modèle anti spéculatif d’accès à la propriété issu des USA. C’est une organisation sans but lucratif proposant prioritairement à la vente des logements accessibles à tous, dans une perspective de mixité sociale, Ceci est combinable avec diverses formes juridiques, dont souvent la fondation d’utilité publique ou privée (cas du projet Alodjî en Wallonie), et n’exclut pas nécessairement la présence d’une copropriété (ex : le projet l’Ecluse du CLTB ), d’habitations en location, d’une Agence Immobilière Sociale, …. La forme d’une ASBL s’avère par contre moins gagnante car on ne peut en ‘sortir’ le patrimoine qui est à son actif. À Bruxelles, le CLTB est composé d’une ASBL qui gère le suivi des projets de construction et de l’accompagnement des collectifs, et d’une fondation d’utilité publique qui possède et gère les terrains.

Le CLT, c’est aussi 5 principes :

  • Le CLT « gèle » le terrain ou le bien dont il dispose dans une structure juridique de type emphytéose ou droit de superficie (voir fiche sur l’urbanisme bruxellois) pour s’en réserver la maîtrise à perpétuité. Les habitants deviendront copropriétaires uniquement du bâti.
  • Accès social à la propriété pour les bas revenus. NB les personnes qui peuvent se le permettre s’orienteront naturellement vers des solutions plus classiques de propriété, tandis que les profils les plus fragilisés resteront peut-être dans un schéma locatif. Le CLT vise précisément les personnes qui n’ont juste pas assez pour devenir propriétaire sur le marché privé.
  • Mixité sociale, des fonctions, et des lieux : à la variété souhaitée des publics s’ajoute une diversité des fonctions qui peuvent s’ajouter au logement. A notre sens, une telle émulation invitant par exemple des commerces peu lucratifs ou un équipement de quartier à partager l’avantage financier d’un terrain sous emphytéose gagnerait à fleurir plus encore en Belgique. L’idée du CLT est aussi de se disséminer sur le territoire en fonction des opportunités afin de favoriser aussi plus d’échanges.
  • Gouvernance avec les habitants : les projets CLT ne seraient plus ce qu’ils sont sans cette gouvernance participative qui fait la force des projets. L’idéal visé par le CLT est que les décisions soient prises par un conseil d’administration où siège un tiers d’habitants, un tiers de représentants d’intérêt public et un tiers des représentants des quartiers (société civile). Cet idéal en faveur d’une émancipation et cohésion sociale des citoyens n’est malheureusement pas toujours atteint. A Bruxelles, il est actuellement question de transférer les terrains de la fondation CLTB au Fonds du Logement, en mettant de ce fait un terme à cette gouvernance tripartite basée sur la gestion collective du sol.

Afin d’en savoir plus, je vous invite à télécharger les différents documents et exemples rencontrés sur le net. Un grand merci aux initiateurs de ces publications.

Periferia_2015_clt

Les fondus du petit marais CLT

Guide de la clt

community-land-trust

 

 

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